KİRA HUKUKU

Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi ve bu ilişkiden doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere çeşitli yasalarla belirlenmiştir.

Kira Sözleşmesi

Kiraya verenin malını belirli bir süre için kiracıya devretmesi ve kiracının buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi kabul etmesidir. Sözleşmenin yazılı olması zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması önerilir.

KİRACININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kullanım Hakkı: Kiracı, kiralananı belirtilen amaçla kullanma hakkına sahiptir.

Ayıpların Giderilmesi: Kiracı, kiralananla ilgili ayıpların giderilmesini veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir.

Depozitonun İadesi: Sözleşme sonunda, kiralananda hasar bulunmaması durumunda depozitoyu geri alabilir.

Kira Bedelini Ödeme: Kiracı, kira bedelini ve yan giderleri zamanında ödemekle yükümlüdür.

Özenle Kullanma: Kiralananı özenle kullanmalı ve olağan aşınma dışında meydana gelen hasarları gidermelidir.

Alt Kiralama ve Devir: Kiraya verenin izni olmadan kiralananı başkasına devredemez veya alt kiraya veremez.

KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kira Bedelini Talep Etme: Kiraya veren, kiracının kira bedelini zamanında ödemesini talep edebilir. Kiracı ödeme yapmazsa hukuki yollarla tahsil edilebilir.

Sözleşmeyi Feshetme: Kiracı yükümlülüklerini yerine getirmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

Kiralananın Teslimi: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte ve şartlarda teslim etmekle yükümlüdür.

Ayıpların Giderilmesi: Kiraya veren, kiralanandaki ayıpları gidermek veya kiracıya bildirmek zorundadır.

Sükun ve İstifade Hakkı: Kiracının kiralanandan tam olarak faydalanmasını engelleyecek davranışlardan kaçınmalıdır.

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE ARTIŞI

Kira Bedeli: Taraflar arasında serbestçe belirlenebilir, ancak yasal sınırlamalara tabidir.

Kira Artışı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranı, TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu oranı aşan sözleşmeler geçersizdir ve TÜFE oranı dikkate alınır.

KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespit davaları, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. Bu davalar, özellikle hızlı kentleşme, artan nüfus ve enflasyon gibi sebeplerle artmaktadır. Kira tespit davası açılabilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesi gereklidir. Mahkeme, piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler.

DİĞER HUSUSLAR

Belirli Süreli Sözleşmeler: Sözleşme süresi sonunda sona erer. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise 10 yıl sonra fesih bildiriminde bulunabilir.

Tahliye Şartları: Mülk sahibi, gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Kiracının çıkarılması için geçerli gerekçeler gereklidir:

• Tahliye Taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı rızası.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanma ihtiyacı doğarsa tahliye talep edilebilir.
• Yeniden İnşa veya İmar: Kiraya veren, kiralananı yeniden inşa veya imar etmek amacıyla tahliye talep edebilir.
• Kiracının Temerrüdü: Kiracı, kira bedelini ödemezse kiralananın tahliyesi talep edilebilir.

Sonuç olarak, kira hukuku, kiracıların ve kiraya verenlerin hak ve yükümlülüklerini detaylı şekilde düzenler. Tarafların yasal hakları konusunda bilgi sahibi olmaları, gelecekteki uyuşmazlıkları önlemek adına büyük önem taşır.